Avec un bien démembré, les droits de succession ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette mécanique réduit l’assiette taxable dès le départ, parfois de façon très significative. Que vous organisiez votre transmission de votre vivant ou que vous héritiez d’un bien déjà démembré, les règles qui s’appliquent ne sont pas identiques. Voici ce qu’il faut savoir, chiffres à l’appui.
📌 Ce qu’il faut retenir
Le barème fiscal usufruit/nue-propriété selon l’âge
La valeur retenue pour la nue-propriété dépend directement de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation ou de la succession. Plus l’usufruitier est jeune, plus son droit de jouissance a de la valeur, et donc plus la part taxable transmise est faible. Anticiper la transmission permet ainsi de réduire sensiblement les droits à régler. Ce barème est fixé par l’article 669 du Code général des impôts et concerne l’usufruit viager uniquement.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, la valeur fiscale retenue est de 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, dans la limite de ce que vaudrait l’usufruit viager au même âge.
Comment sont calculés les droits de succession sur un bien démembré ?
Deux types de frais sont à distinguer : les droits de donation ou de succession dus par le nu-propriétaire sur la valeur de sa part, et les frais liés à l’acte notarié de mise en place du démembrement. Ces deux postes sont souvent confondus alors qu’ils obéissent à des règles différentes.
Les droits sur la nue-propriété
Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, en appliquant le barème successoral correspondant au lien de parenté. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant vient ensuite réduire la base imposable. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans, ce qui permet de planifier plusieurs transmissions successives.
Pour mesurer l’écart concret, voici une comparaison sur un même bien de 250 000 € transmis à un enfant :
| Type de transmission | Base imposable | Droits à payer (taux 20 %) |
|---|---|---|
| Donation en pleine propriété | 150 000 € (après abattement) | 30 000 € |
| Donation avec démembrement (donateur 65 ans, nue-propriété = 60 %) | 50 000 € (après abattement) | 10 000 € |
L’économie réalisée atteint 20 000 € pour une même transmission. Au décès du donateur, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire : c’est le remembrement automatique. Pour un couple avec deux enfants, les abattements cumulés représentent 400 000 € transmissibles sans droits.
Les frais de notaire et taxes à prévoir
La mise en place d’un démembrement passe obligatoirement par un acte notarié. Voici les frais à budgéter :
- Émoluments du notaire : entre 0,8 % et 1 % de la valeur du bien
- Exemple : bien à 500 000 € = environ 5 000 €
- Taxe de publicité foncière : 0,715 % de la valeur du bien
- Exemple : bien à 500 000 € = 3 575 €
Des frais annexes s’ajoutent selon la complexité du dossier : rédaction de l’acte, formalités d’enregistrement, contribution de sécurité immobilière. Prévoyez quelques centaines d’euros supplémentaires.
Qui paie les droits de succession dans un bien démembré ?
La réponse varie selon l’origine du démembrement. Deux situations concentrent la majorité des cas rencontrés en pratique.
Donation avec réserve d’usufruit
C’est le nu-propriétaire qui règle les droits de donation au moment de l’acte, calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise. Le donateur conserve l’usage du bien jusqu’à son décès, que ce soit pour l’habiter ou en percevoir les loyers, sans rien payer à ce stade.
À son décès, la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans formalité fiscale ni droits à régler, quelle que soit la valeur du bien à cette date.
Succession légale avec conjoint survivant
Lors d’un décès, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité de la succession (article 757 du Code civil). Les enfants reçoivent alors la nue-propriété. Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession. Les enfants paient des droits calculés sur la valeur de la nue-propriété, après abattement de 100 000 €, et deviennent pleins propriétaires au décès du conjoint sans frais supplémentaires.
Si l’usufruitier n’est pas le conjoint, par exemple un partenaire non marié, des droits s’appliquent en fonction du lien de parenté avec le défunt.
Le démembrement présente-t-il des limites fiscales et patrimoniales ?
Le dispositif offre des avantages réels, mais il implique des contraintes patrimoniales qu’il vaut mieux anticiper avant de s’engager.
La vente du bien est impossible sans l’accord simultané des deux parties. Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire refuse, la transaction est bloquée, ce qui peut devenir problématique en cas de désaccord familial ou de besoin de liquidités urgent. Par ailleurs, une fois l’acte signé, revenir en arrière est très difficile.
D’autres points méritent attention :
- Quasi-usufruit : lorsque le démembrement porte sur des liquidités, l’usufruitier peut en disposer librement. Le nu-propriétaire ne détient alors qu’une créance, sans garantie de récupérer les fonds si le capital a été dilapidé.
- IFI : si vous avez conservé l’usufruit après avoir donné la nue-propriété, vous devez déclarer la valeur totale du bien à l’impôt sur la fortune immobilière. L’exonération d’IFI sur le bien démembré ne bénéficie qu’au nu-propriétaire.
- Répartition des charges : en cas de démembrement issu d’une donation, l’usufruitier supporte en principe l’ensemble des charges, y compris les grosses réparations, ce qui peut créer des frictions avec le nu-propriétaire.
Questions fréquentes
Est-ce que l’usufruitier paie des droits de succession ?
Non, dans la grande majorité des cas. Le conjoint survivant usufruitier est totalement exonéré. Si l’usufruitier n’est pas le conjoint, des droits peuvent s’appliquer selon son lien de parenté avec le défunt.
Quels biens peuvent faire l’objet d’un démembrement ?
Le démembrement concerne principalement l’immobilier et les comptes-titres. Certains placements en sont exclus : le PEA, le Livret A, le LDDS et le plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.
Quelles précautions juridiques respecter pour sécuriser un démembrement ?
La transmission doit être réalisée par acte notarié. Pour éviter toute requalification fiscale, la donation doit avoir été conclue plus de trois mois avant le décès du nu-propriétaire, et elle doit être rappelée lors du règlement de la succession.
