Depuis la loi Alur, tout contrat de bail de location portant sur une résidence principale doit respecter un modèle-type réglementaire. Ce n’est pas une formalité optionnelle : refuser d’utiliser ce modèle expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 20 000 €, voire une peine d’emprisonnement. Un bail non conforme peut être contesté par le locataire, et ses clauses illégales sont nulles de plein droit, même si les deux parties les ont signées. Voici comment rédiger un bail solide, étape par étape, sans faire appel à un professionnel.
📋 Ce qu’il faut retenir
| Type de bail | Durée minimale | Dépôt de garantie | Préavis locataire |
|---|---|---|---|
| Bail vide | 3 ans (6 ans personne morale) | 1 mois HC | 3 mois (1 mois zone tendue) |
| Bail meublé | 1 an | 2 mois HC | 1 mois |
| Bail étudiant | 9 mois (fixe, non renouvelable) | 2 mois HC | 1 mois |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | 0 € (interdit) | 1 mois |
| Bail colocation | 3 ans vide / 1 an meublé | Selon type | Selon type |
Quel type de bail correspond à votre situation ?
C’est la première décision à prendre, et elle conditionne tout le reste. Utiliser le mauvais type de contrat expose à une requalification judiciaire, ce qui peut modifier les règles applicables à la durée, au préavis ou aux plafonds financiers. Les locations saisonnières, baux commerciaux, baux professionnels et locations de garages isolés relèvent de cadres juridiques distincts et ne sont pas concernés par les règles décrites ici.
Les 5 types de baux et leurs règles clés
Le tableau ci-dessus synthétise les caractéristiques principales de chaque contrat. Voici les points essentiels à retenir pour chacun :
- Le bail vide s’applique à tout logement non meublé loué à titre de résidence principale. C’est le format le plus répandu.
- Le bail meublé impose que le logement soit équipé d’une liste réglementaire de mobilier et d’électroménager permettant au locataire de s’installer sans apporter ses propres meubles.
- Le bail étudiant, d’une durée fixe de 9 mois, prend fin automatiquement à son échéance. Si l’étudiant souhaite rester, un nouveau contrat doit être signé.
- Le bail mobilité concerne les personnes en formation, en mission temporaire ou en déplacement professionnel. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé, et seule la garantie Visale est autorisée.
- La colocation peut fonctionner avec un bail unique signé par tous les occupants, ou avec des contrats individuels par chambre.
Bail vide ou bail meublé, comment trancher ?
La distinction repose sur l’état réel du logement au moment de la mise en location. Si le bien est vide de tout équipement, le bail non meublé s’impose. S’il permet au locataire d’y vivre immédiatement grâce au mobilier présent, c’est un bail meublé qui s’applique. Le bail étudiant reste une option pour un étudiant dans un logement équipé, mais il n’est pas obligatoire. Le bail mobilité, lui, est le seul dispositif légal pour une location temporaire liée à un motif professionnel ou de formation.
Deux pièges reviennent régulièrement. Utiliser un modèle de bail vide pour un logement meublé expose à une requalification par le juge, avec des conséquences directes sur la durée du contrat et le montant du dépôt. Par ailleurs, tenter d’appliquer une durée dérogatoire d’un an à un bail vide conclu au nom d’une SCI est interdit : cette souplesse est strictement réservée aux personnes physiques, pour des motifs précis inscrits dans le contrat.
Comment désigner correctement toutes les parties ?
Une désignation incomplète est l’une des erreurs les plus fréquentes dans un bail rédigé sans accompagnement. Elle peut priver un conjoint de ses droits ou rendre un acte de caution sans effet juridique.
Pour le bailleur, les informations attendues varient selon sa nature :
- Personne physique : nom, prénom, date de naissance et adresse complète.
- Personne morale comme une SCI : raison sociale, siège social et identité du représentant légal.
- Bailleur marié sous régime de communauté : les deux époux doivent signer, le bien leur appartenant conjointement.
- Mandataire ou agence : le numéro de carte professionnelle et le numéro de mandat de gestion sont obligatoires.
Pour les locataires, chaque majeur occupant le logement à titre de résidence principale doit figurer dans le bail et le signer. Un couple non marié dont un seul membre signe laisse l’autre sans protection juridique. Pour un couple marié ou pacsé, le contrat portant sur la résidence principale s’étend automatiquement aux deux, même si un seul a signé.
Le garant ne signe pas le bail. Il signe un acte de cautionnement distinct, annexé au contrat, précisant le montant du loyer, les modalités de révision et la durée de son engagement. Il reçoit obligatoirement une copie du bail et de cet acte. Si le garant appose sa signature sur le bail lui-même à la place de l’acte de caution, l’engagement est nul.
Quelles mentions obligatoires doit contenir le bail ?
L’absence d’une mention obligatoire ne rend pas le bail nul dans la plupart des cas, mais elle fragilise le contrat. Le locataire peut réclamer les informations manquantes à tout moment, et certaines lacunes peuvent être invoquées lors d’un litige pour contester une retenue sur le dépôt de garantie.
Les mentions socle sur le logement
Le contrat doit décrire avec précision le bien mis en location. Les éléments suivants sont obligatoires :
- Adresse complète : numéro, rue, code postal, ville, étage et bâtiment si nécessaire.
- Type de bien : appartement, maison, studio.
- Nombre de pièces principales.
- Surface habitable loi Boutin en mètres carrés, calculée selon le Code de la construction et de l’habitation.
- Équipements privatifs : cave, parking, terrasse, balcon, jardin, local vélos.
- Modalités de chauffage et de production d’eau chaude : individuel ou collectif, type d’énergie.
- Travaux réalisés depuis le départ du locataire précédent.
Si la surface indiquée dans le bail est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle, au détriment du locataire, celui-ci peut demander une réduction proportionnelle du loyer devant le tribunal compétent, y compris en cours de bail.
Les nouvelles obligations à intégrer dans tout nouveau contrat
Plusieurs mentions supplémentaires sont venues s’ajouter aux obligations existantes ces dernières années et doivent figurer dans tout nouveau contrat de location.
- Identifiant fiscal du logement : un numéro à 13 chiffres, disponible sur l’avis de taxe foncière ou sur impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».
- Étiquette énergétique DPE et montant annuel estimé des dépenses d’énergie, issus du diagnostic en vigueur.
- Pour les logements meublés : un inventaire exhaustif signé par les deux parties, couvrant le mobilier, l’électroménager et les clés remises.
Les logements classés DPE G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Ceux classés DPE F le seront en 2028, et les logements DPE E en 2034. Louer un bien classé G expose à une contestation du bail et à une obligation de mise en conformité.
Comment fixer les conditions financières du bail ?
Le loyer, la révision annuelle, le dépôt de garantie et les charges doivent être rédigés avec soin. C’est souvent cette partie du contrat qui génère le plus de contentieux entre bailleurs et locataires.
Le loyer se fixe selon la localisation du bien. En zone non tendue, il est librement déterminé à la première location comme à la relocation. En zone tendue sans encadrement renforcé, la relocation suit l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), et le loyer du précédent locataire doit apparaître dans le bail si ce dernier est parti depuis moins de 18 mois. Dans les communes soumises à l’encadrement renforcé, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, soit 20 % au-dessus du loyer de référence au maximum.
La clause de révision IRL doit être expressément inscrite dans le contrat. Sans elle, aucune augmentation de loyer n’est possible pendant toute la durée du bail. La révision s’effectue une fois par an à la date anniversaire, selon cette formule : loyer actuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Elle n’est pas automatique : si le bailleur oublie de la réclamer dans l’année suivant la date anniversaire, elle est définitivement perdue. Pour les logements classés F ou G au DPE, toute révision est gelée par la loi.
Le dépôt de garantie est strictement plafonné selon le type de contrat :
- Bail vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum.
- Bail mobilité : aucun dépôt autorisé, toute somme exigée est nulle.
Son montant reste figé pour toute la durée du bail, même si le loyer est révisé. La restitution intervient sous un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, ou sous deux mois en cas de dégradations. Tout dépassement de ces délais ouvre droit à des intérêts majorés de 10 % par mois.
Pour les charges locatives, deux régimes existent. La provision sur charges, applicable aux baux vides, suppose une régularisation annuelle obligatoire sur la base des charges réelles, avec mise à disposition des justificatifs pendant six mois. Le forfait de charges est réservé aux baux meublés : le montant est fixe et non régularisé, mais s’il est manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, il peut être requalifié en supplément de loyer déguisé et faire l’objet d’un remboursement.
