La capacité d’emprunt immobilier, c’est le montant maximum qu’une banque accepte de financer selon votre profil financier. C’est le point de départ de tout projet d’achat : avant de visiter le moindre bien, ce chiffre détermine votre budget réel. Votre capacité d’acquisition correspond au crédit obtenu, auquel s’ajoute votre apport personnel, déduction faite des frais de notaire et des frais de garantie. Ce montant n’est pas figé : il évolue selon vos revenus, vos charges, la durée du prêt et le taux d’intérêt négocié.
📌 Ce qu’il faut retenir
La formule de calcul et la règle des 35% s’applique-t-elle toujours ?
Toute la mécanique du calcul de capacité d’emprunt repose sur une règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. En pratique, les banques disposent d’une marge de dérogation sur 20% de leurs dossiers, ce qui leur permet d’aller légèrement au-delà pour des profils solides. À l’inverse, pour des revenus modestes, certains établissements limitent ce seuil à 30% afin de préserver un reste à vivre suffisant.
La mensualité maximale
La formule pour calculer votre mensualité maximale est la suivante :
Mensualité maximale = (Revenus nets mensuels − Charges fixes) × 35%
C’est cette mensualité qui détermine le capital empruntable, selon la durée et le taux d’intérêt du prêt. Plus la durée s’allonge, plus le capital accessible augmente, mais plus le coût total du crédit s’alourdit.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement exprime la part de vos revenus absorbée par vos remboursements mensuels. Sa formule :
Taux d’endettement = (Charges mensuelles totales ÷ Revenus fixes nets) × 100
Au-delà de 35%, la banque considère le risque de non-remboursement comme trop élevé. Ce seuil est une limite réglementaire, pas une simple recommandation.
Quels revenus et quelles charges la banque retient-elle vraiment ?
Beaucoup d’emprunteurs surestiment leur capacité en intégrant des revenus que la banque ne retiendra pas, ou en oubliant des charges qui viennent amputer leur mensualité disponible. Voici ce que l’établissement prêteur prend réellement en compte.
Les revenus intégralement retenus
Certains revenus sont acceptés à 100% car la banque les juge stables et prévisibles :
- Salaire net en CDI ou statut fonctionnaire
- Pensions de retraite et pensions d’invalidité
- Pensions alimentaires perçues
- Allocations familiales et revenus de remplacement
- 13ème mois inscrit au contrat de travail
Les revenus partiellement retenus ou exclus
D’autres revenus font l’objet d’une décote, voire d’une exclusion, car leur régularité n’est pas garantie :
- Revenus locatifs : retenus à 70% seulement, avec un abattement de 30% pour couvrir le risque de vacance
- Primes variables, bonus et commissions : souvent exclus ou très fortement réduits
- Revenus des indépendants (professions libérales, commerçants, artisans) : calculés sur la moyenne des trois derniers bilans comptables
- Revenus financiers (rentes, contrats d’assurance-vie) : décote variable selon les établissements
Les revenus sont évalués avant impôt sur le revenu : le prélèvement à la source n’est généralement pas déduit du calcul.
Les charges déduites et les charges ignorées
Toutes vos dépenses ne pèsent pas dans l’analyse bancaire. La distinction est nette :
- Charges systématiquement déduites :
- Mensualités de tous les crédits en cours (immobilier, auto, consommation, revolving)
- Pensions alimentaires versées
- Loyer actuel si vous restez locataire après l’achat, par exemple dans le cadre d’un investissement locatif
- Charges généralement ignorées :
- Factures courantes (énergie, téléphone, alimentation)
- Assurances habitation et auto
- Charges de copropriété actuelles
Un exemple de calcul complet pas à pas
Prenons un couple avec deux salaires et des crédits en cours pour illustrer concrètement le raisonnement bancaire :
- Revenus nets combinés : 2 200 € + 1 800 € = 4 000 €/mois
- Crédit auto : 200 €/mois
- Prêt personnel : 300 €/mois
- Base de calcul : 4 000 € − 500 € = 3 500 €
- Mensualité maximale : 3 500 € × 35% = 1 225 €/mois
Avec cette mensualité, voici ce que le couple peut emprunter selon la durée choisie :
| Durée | Taux indicatif | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,07% | ~162 000 € |
| 20 ans | 3,26% | ~196 000 € |
| 25 ans | 3,38% | ~224 000 € |
Ces montants s’entendent hors apport. En ajoutant votre épargne disponible et en retranchant les frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf), vous obtenez votre budget d’acquisition réel.
Quel salaire pour emprunter 200 000, 300 000 ou 900 000 € ?
Sur la base d’un taux indicatif de 3,5% sur 25 ans, assurance comprise et sans charges en cours, voici les revenus nets minimums nécessaires :
| Montant emprunté | Mensualité estimée | Revenu net seul | Revenu net en couple |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | ~990 €/mois | ~2 830 €/mois | ~1 415 € chacun |
| 300 000 € | ~1 485 €/mois | ~4 240 €/mois | ~2 120 € chacun |
| 900 000 € | ~4 450 €/mois | ~12 700 €/mois | Dérogation HCSF probable |
Ces chiffres sont des estimations basées sur les taux en vigueur. Une simulation personnalisée reste indispensable pour affiner votre capacité selon votre situation réelle.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Si le montant obtenu ne suffit pas à financer votre projet, plusieurs leviers permettent d’améliorer votre dossier avant de le déposer :
- Solder ou renégocier vos crédits en cours : chaque charge supprimée libère directement de la mensualité disponible
- Renforcer votre apport personnel : il réduit le capital à financer et peut améliorer le taux obtenu
- Allonger la durée du prêt : la mensualité baisse et la capacité augmente, mais le coût total du crédit s’accroît en proportion
- Déléguer l’assurance emprunteur : en choisissant un assureur externe, vous pouvez réduire ce poste de 30 à 50%, ce qui libère de la capacité puisque l’assurance est comptabilisée dans les 35%
- Emprunter à deux : le cumul des revenus augmente mécaniquement le plafond de mensualité autorisé
- Mobiliser des prêts aidés : le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, finance une partie du projet sans intérêts et allège le recours au crédit principal
Faire appel à un courtier en crédit immobilier permet d’accéder à un large réseau de partenaires bancaires et de négocier les conditions les plus adaptées à votre profil, en particulier sur le taux et le coût de l’assurance.
