Pour emprunter 200 000 euros, il vous faut un salaire net mensuel compris entre 3 160 € et 5 811 €, selon la durée choisie. Ce chiffre intègre l’assurance emprunteur obligatoire et reflète les conditions bancaires actuelles. Plus vous étalez le remboursement, plus le seuil de revenus requis baisse, mais plus le coût total du crédit augmente.
💡 Ce qu’il faut retenir
Le salaire minimum selon la durée du prêt
La durée de remboursement est le paramètre qui influence le plus directement le salaire nécessaire. Allonger la durée réduit la mensualité et abaisse le seuil de revenus exigé, mais le taux appliqué est légèrement plus élevé et le coût global du crédit augmente en parallèle.
Deux types de calculs circulent sur le sujet. Le calcul brut, sans assurance, donne des chiffres plus bas et se retrouve souvent dans les simulateurs en ligne. Le calcul avec TAEG (Taux Annuel Effectif Global, qui intègre l’assurance emprunteur obligatoire) reflète ce que la banque retient réellement. L’écart entre les deux atteint 5 à 10 % selon les profils, ce qui peut représenter plusieurs centaines d’euros de salaire requis en plus.
| Durée | Taux indicatif | Mensualité (TAEG inclus) | Salaire net minimum |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 3,50 % | ~2 034 € | ~5 811 € |
| 15 ans | 3,75 % | ~1 511 € | ~4 317 € |
| 20 ans | 3,85 % | ~1 253 € | ~3 580 € |
| 25 ans | 3,95 % | ~1 107 € | ~3 162 € |
Pour mettre en perspective : un calcul brut hors assurance sur 20 ans donnerait une mensualité de 833 € et un salaire requis de 2 381 €. Ce chiffre est inexact en conditions réelles, car l’assurance seule représente entre 20 € et 100 € par mois supplémentaires sur un capital de 200 000 €.
Avec 3 500 € de salaire net, un emprunt sur 25 ans est envisageable, mais pas sur 20 ans sans co-emprunteur. Avec 4 000 €, la durée de 20 ans devient accessible. En dessous de 3 162 €, le projet nécessite un ajustement : apport plus conséquent, co-emprunteur ou capital réduit.
Comment la banque calcule votre capacité d’emprunt ?
Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque applique des règles précises pour s’assurer que vous pourrez rembourser sans déséquilibrer votre budget. Deux critères concentrent l’essentiel de l’analyse : le taux d’endettement et a composition de vos revenus.
La règle des 35 % et le reste à vivre
Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse. C’est une règle imposée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière, l’organisme qui encadre les règles bancaires en France) à l’ensemble des établissements prêteurs.
La formule de calcul est la suivante :
- Mensualité maximum autorisée = revenus nets x 0,35
- Salaire minimum requis = mensualité ÷ 0,35
Avec 3 500 € de revenus, la mensualité plafond est de 1 225 €. C’est pourquoi un remboursement sur 25 ans à 1 107 € passe, alors qu’une mensualité de 1 253 € sur 20 ans dépasse ce seuil.
La banque examine aussi le reste à vivre, soit ce qu’il vous reste après toutes les charges. Le plancher indicatif est de 400 € pour une personne seule, 800 € pour un couple. Un dossier peut être refusé même si le taux d’endettement est respecté, si ce solde est jugé trop faible. Les banques ont toutefois une marge de manoeuvre : elles peuvent dépasser les 35 % dans 20 % maximum de leurs dossiers, mais cette dérogation est réservée aux profils avec revenus élevés et patrimoine solide.
Les revenus retenus et les charges déduites
Tous les revenus ne sont pas traités de la même façon. La banque distingue ceux qu’elle intègre pleinement, ceux qu’elle minore et ceux qu’elle écarte.
Revenus intégrés à 100 % :
- Salaire en CDI hors période d’essai, fonctionnaire titulaire
- Profession libérale ou indépendant avec au moins 3 à 5 ans d’activité régulière, revenus moyennés sur 3 exercices
Revenus pris en compte partiellement :
- Revenus locatifs retenus à 70 % du montant perçu
- Part variable du salaire : moyenne calculée sur les 3 dernières années
Les allocations chômage, le RSA, les APL et les pensions alimentaires reçues ne sont pas comptabilisés. Les revenus en CDD ou en intérim peuvent être pris en compte si leur régularité est prouvée sur deux à trois ans, mais les banques restent prudentes sur ces profils.
Du côté des charges déduites : mensualités de tous les crédits en cours (crédit conso, location avec option d’achat, autre prêt immobilier), pension alimentaire versée à 100 %, et loyer actuel si vous êtes locataire. Ce dernier point rejoint la notion de saut de charges : si votre loyer actuel est de 700 € et que votre future mensualité est de 1 107 €, l’écart de 407 € est scruté par la banque, qui vérifie que vous avez la capacité réelle d’absorber cette hausse, surtout si votre épargne résiduelle est faible.
Quel salaire faut-il selon votre situation personnelle ?
Les seuils du tableau correspondent à un emprunteur seul, sans crédit en cours, en CDI. En pratique, votre situation modifie sensiblement ce calcul, que vous empruntiez seul, à deux, avec ou sans apport.
Seul ou à deux
Emprunter seul impose de couvrir l’intégralité du seuil de revenus : entre 3 162 € sur 25 ans et 5 811 € sur 10 ans. C’est accessible pour un cadre ou un professionnel confirmé, mais serré pour un revenu médian.
Emprunter à deux change profondément la donne : les revenus des deux co-emprunteurs s’additionnent, ce qui ramène le salaire individuel requis à 1 600 € à 2 900 € selon la durée, à condition que les deux profils soient stables. La banque analyse la solidité des deux situations professionnelles : deux CDI, c’est le scénario le plus solide. Un CDI associé à un CDD fragilise le dossier, même si les revenus cumulés semblent suffisants.
Avec ou sans apport
L’apport personnel recommandé représente 10 à 20 % du prix du bien, soit au minimum 20 000 € pour un achat à 200 000 €. Il couvre les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de garantie et les frais de dossier. L’apport ne réduit pas directement le taux d’endettement, mais il diminue le capital à emprunter, ce qui abaisse mécaniquement la mensualité et le salaire requis. Un apport supérieur à 20 % renforce le dossier et facilite la négociation du taux.
Emprunter sans apport reste possible mais rare depuis les recommandations du HCSF. La banque finance alors 110 % du bien (frais inclus) et exige un profil solide : ancienneté en CDI, faible niveau d’endettement et épargne résiduelle confortable après l’achat.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Si votre salaire actuel ne suffit pas pour atteindre les seuils requis, plusieurs ajustements concrets peuvent débloquer votre dossier. Voici les leviers les plus efficaces, du plus simple à mettre en place au plus structurant :
- Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 1 253 € à 1 107 €, soit environ 400 € de salaire requis en moins. La contrepartie est un coût total du crédit plus élevé.
- Augmenter l’apport : chaque tranche supplémentaire réduit le capital emprunté, abaisse la mensualité et améliore la lecture du dossier par la banque.
- Ajouter un co-emprunteur : les revenus s’additionnent et le seuil des 35 % devient plus facile à respecter. C’est souvent le levier le plus immédiat quand le salaire seul est insuffisant.
- Solder les crédits en cours avant la demande : un crédit à la consommation ou une location avec option d’achat en cours pèse directement sur votre capacité d’emprunt. Les rembourser améliore aussitôt votre taux d’endettement.
- Regrouper vos crédits : le rachat de crédits permet de fusionner plusieurs mensualités en une seule plus légère, ce qui libère de la marge pour un nouveau prêt immobilier.
- Faire appel à un courtier en prêt immobilier : il compare les offres de plusieurs banques, négocie le taux et structure le dossier de façon optimale, notamment pour les profils indépendants, avec revenus variables ou sans apport.
